進(jìn)水原因

首先需要說(shuō)明的是，本文所涉及的案例——業(yè)主家進(jìn)水，以致裝潢設(shè)施受損，其原因不是由房屋質(zhì)量造成的。這里主要探討的是：業(yè)主、相鄰關(guān)系以及物業(yè)公司在這一案例中引發(fā)的三者之間的法律關(guān)系，這樣由誰(shuí)擔(dān)責(zé)的答案不外乎有以下三個(gè)因素

1.　業(yè)主自己當(dāng)初裝修不當(dāng);

2.　樓上業(yè)主裝修或使用不當(dāng);

3.　物業(yè)公司服務(wù)管理不善。

狂風(fēng)暴雨來(lái)臨

那是一個(gè)臺(tái)風(fēng)肆虐的夜晚。整個(gè)小區(qū)、每幢樓宇都在接受著瓢潑大雨給予地?zé)o情沖刷和考驗(yàn)。

凌晨一點(diǎn)左右，已經(jīng)入睡的501室業(yè)主陸先生忽然被天花板上掉下的滴水驚醒，他連忙查看房屋，發(fā)現(xiàn)天花板、墻面已有大量水漬，且還在不斷加劇和蔓延。從現(xiàn)場(chǎng)分析來(lái)看，水源應(yīng)該是從樓上601室流下來(lái)的。陸先生正好有樓上業(yè)主陳女士的手機(jī)，就立馬打了過(guò)去。還好電話通了，但陳女士告訴陸先生，她不在家，她的家也不可能進(jìn)水，因?yàn)樗鲩T時(shí)都已檢查過(guò)窗門房門，沒(méi)有必要回家再查看房屋，隨即掛斷了電話。

此刻，才一會(huì)兒功夫，陸先生家的客廳也出現(xiàn)了滲水，這讓他感覺(jué)事態(tài)遠(yuǎn)比想象的更為嚴(yán)重。見(jiàn)陳女士推脫，他連忙打電話給物業(yè)。物業(yè)維修人員在第一時(shí)間及時(shí)趕到。經(jīng)分析，滲水確是因樓上601室所致，而現(xiàn)在601室家中無(wú)人，物業(yè)雖有應(yīng)急預(yù)案，但在相關(guān)人員還沒(méi)到場(chǎng)并確定方案的情況下，不能貿(mào)然進(jìn)入601室。物業(yè)開(kāi)始給陳女士打電話，但陳女士還是不相信家中會(huì)漏水，要等天亮才回來(lái)。情況緊急，陸先生只能撥打110。民警趕來(lái)來(lái)了，再次打電話給陳女士，要求其立即回家。

這時(shí)，陸先生的家已經(jīng)水溢四處，家里所有能用來(lái)盛水的器具都用起來(lái)了，但是，依然趕不上水勢(shì)蔓延的速度。周圍鄰居也趕來(lái)幫忙，拿來(lái)器具投入人水大戰(zhàn)。同時(shí)鄰居也打電話給陳女士，述說(shuō)這里的情況。陳女士終于認(rèn)識(shí)到了事態(tài)關(guān)系自己。答應(yīng)馬上回家。

幾種原因分析

一場(chǎng)水浸房屋，把陸先生家的裝修搞得面目全非，也把陳女士的家搞得傷痕累累。

征得陳女士同意后，物業(yè)把封閉的落水管打開(kāi)，從水管的雨水斗里發(fā)現(xiàn)里面有大塊的木頭和其他雜物，可以斷定，這是陳女士當(dāng)初在裝修房屋時(shí)，施工隊(duì)“坼爛污”留下的。

由此得出的結(jié)論是

事發(fā)當(dāng)天突發(fā)特大雨水，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水量;

水管的雨水斗里有異物導(dǎo)致無(wú)法排解如此特大的流水量，而封閉的雨水斗更造成排水困難。

地漏又被封堵，致使從水管的雨水斗處外溢的水無(wú)法正常排水。

各自辯解理由

責(zé)任該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢?

陸先生是無(wú)辜受害者，要求賠償理所當(dāng)然。

陳女士也認(rèn)為自己是受害者。開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)該陽(yáng)臺(tái)就已經(jīng)封閉了，因此屬于內(nèi)陽(yáng)臺(tái)性質(zhì)，自己用櫥柜封閉水管、雨水斗和地漏，也是根據(jù)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的性質(zhì)理所當(dāng)然封閉的，并無(wú)不妥，且物業(yè)也沒(méi)有提示不應(yīng)該封閉落水管和地漏，自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

要讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，那就更是叫屈了。他們是中途接手這個(gè)小區(qū)的，整個(gè)小區(qū)當(dāng)初就是全部封閉的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，不少業(yè)主已經(jīng)將水管、雨水斗及地漏都封閉了。物業(yè)再發(fā)整改通知已是不現(xiàn)實(shí);陸先生家裝潢受損完全是樓上陳女士家漏水所致，而漏水不又是她自己裝修不當(dāng)所致;再說(shuō)，物業(yè)在她家裝修時(shí)不可能派人日夜守候當(dāng)監(jiān)工，更無(wú)法知道水管的雨水斗處會(huì)有異物，而幾年下來(lái)正常的雨水是不會(huì)造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是幾十年不遇的特大雨水。物業(yè)平時(shí)已經(jīng)疏通了公共管道，事發(fā)當(dāng)天也及時(shí)趕到了現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了處置，事后也為陸先生額外做了清掃等工作，因此物業(yè)只要盡職就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

法院起訴

之后物業(yè)協(xié)調(diào)了陸先生和陳女士處理后續(xù)事宜。陸先生很明確，要求物業(yè)和陳女士賠償他的全部了裝修損失。幾次協(xié)調(diào)未果后，陸先生將陳女士列為第一被告，物業(yè)列為第二被告，一同告上了法庭，要求兩者共同賠償其裝修損失、誤工損失等18000余元。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要圍繞責(zé)任的認(rèn)定展開(kāi)。為此，法院委托上海市有關(guān)質(zhì)檢部門進(jìn)行了司法鑒定。鑒定部門上門查看、調(diào)取了有關(guān)資料，得出的結(jié)論為：601室陽(yáng)臺(tái)水管進(jìn)入了垃圾雜物，影響了排水通暢，恰逢當(dāng)天暴雨，以致來(lái)不及下泄的雨水從水管的雨水斗中泛出;且當(dāng)初601室業(yè)主在裝修時(shí)，將該雨水斗和地漏全部封閉在自己自制的櫥柜內(nèi)，以致不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)雨水從雨水斗泛出，水也無(wú)法盡快從地漏排出;而物業(yè)在管理小區(qū)過(guò)程中也有一定的疏漏。

至于修復(fù)費(fèi)用，經(jīng)過(guò)再次鑒定結(jié)論費(fèi)用為6068元。

據(jù)此法院判決結(jié)果為：601室的陳女士承擔(dān)本次進(jìn)水事件的70%責(zé)任，承擔(dān)的費(fèi)用為4247元;物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任費(fèi)用為1971元。鑒定費(fèi)用也按此比例各自承擔(dān)。

后續(xù)報(bào)道

本案到此并未了結(jié)。

601室陳女士在賠付了樓下501室的損失后，認(rèn)為既然法院判了物業(yè)有一定的責(zé)任，那么，對(duì)自己家的損失也應(yīng)負(fù)有責(zé)任。于是，一紙?jiān)V狀又將物業(yè)告上了法庭。要求物業(yè)賠償其裝潢費(fèi)、誤工費(fèi)及已經(jīng)賠付給樓下501室的費(fèi)用等各項(xiàng)損失共計(jì)35360元。法院按照程序也對(duì)陳女士家進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為修復(fù)費(fèi)用在9385元。法院按照上次的法律文書，判決物業(yè)公司對(duì)陳女士承擔(dān)30%的責(zé)任，賠付2815元及其他的鑒定費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，駁回了其他的訴訟請(qǐng)求。

結(jié)束語(yǔ)

一起進(jìn)水案件，引發(fā)多起訴訟，累計(jì)耗時(shí)跨了二年，各方都已筋疲力盡;同時(shí)陸先生為此也與陳女士結(jié)下了怨，而陳女士二次訴訟下來(lái)賠付和承擔(dān)的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用幾近12000元;作為物業(yè)公司賠付金額雖然不是很高，但也不得不為本案買了二次單。

筆者接到類似這樣的進(jìn)水案例已有多起。受損業(yè)主或告相鄰業(yè)主或告物業(yè)公司，那么物業(yè)在這樣的進(jìn)水案件中究竟是否擔(dān)責(zé)，擔(dān)什么樣的責(zé)?法院在本案自有詮釋法律并運(yùn)用自有裁量的權(quán)利。

那么，作為業(yè)主和物業(yè)公司該如何各自避免類似遭受損失，注意安全防范呢?本文如果算是一把鑰匙，但愿能開(kāi)啟閱者的思索和啟迪之門。